Проценты по кредиту банка у застройщика

СОДЕРЖАНИЕ
0
26 просмотров
28 января 2019

Легко ли застройщику получить кредит в банке?

Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.

«Разумная Недвижимость» спросила у застройщиков, легко ли получить заёмные средства, какие условия выдвигают кредиторы и как это влияет на конечную цену новостройки.

Жёсткий отбор

Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.

—Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причём не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введённые в эксплуатацию квадратные метры. Банки крайне неохотно рассматривают в качестве залоговой недвижимости недостроенное жильё, опасаясь невыполнения кредитных обязательств девелоперами. Таким образом, кредиторы требуют новых гарантий. И если заёмщик не может их обеспечить, то вряд ли получит проектное финансирование на выгодных условиях, – рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

В конечном счёте, всё сводится к ликвидности актива, подчёркивает эксперт. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам выгодные условия покупки через банк, осуществляющий проектное финансирование.

Исполнительный директор московской компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин также отмечает, что сегодня девелоперы проходят достаточно серьёзную проверку, прежде чем получить кредит в банке.

—Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ, наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.

Диапазон ставок

Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?

По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.

—В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены, – добавляет эксперт.

Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.

—У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.

Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых. Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.

Условия в Сбербанке

Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, работает в сфере кредитования застройщиков весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.

—В рамках предлагаемых Сбербанком режимов кредитования девелоперским компаниям доступны как единовременные кредиты, так и невозобновляемые или рамочные кредитные линии. При этом срок кредита ограничен 10 годами, а объём предоставляемых средств составляет максимум 70% от всего бюджета проекта. Если помимо активов самого проекта предоставляется ещё какой-то залог, верхнюю границу могут повысить до 85%, – отмечает генеральный директор Rezidential Group (девелопер ЖК «Пироговская Ривьера») Сергей Ильясаев.

По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.

Финансирование застройщика — риск для банка.

Деньги на стройку можно взять у дольщиков или в банке. У дольщиков деньги дешевые, в банках — дорогие. К тому же, в финансировании стройки банки видят повышенные риски по сравнению с кредитованием дольщиков.

Является ли финансирование застройщика повышенным риском для банка.

Банки активно выдают кредиты дольщикам, чтобы те приобретали квартиры у застройщиков, становясь участниками долевого строительства.
При этом мало банков выдает кредиты на строительство многоквартирных домов непосредственно застройщикам.
Почему так происходит?
Какие риски видят банки в финансировании застройщиков?
Какие дополнительные риски появляются, в связи с возможным запретом долевого строительства? (Тема оказалась злободневной, поскольку возможный запрет долевого строительства обсуждается на уровне Правительства Российской Федерации).

Портал Ipotek.ru задал вопросы экспертам: Какие риски видят банки в финансировании строительства?

Дмитрий Овсянников, директор компании «ИПОТЕК. РУ» обозначил один из основных рисков: «Когда банк кредитует застройщика, всегда есть риск того, что на квартиры в построенном доме могут не найтись покупатели, например, по причине того, что дом неудачно расположен. Застройщик может обанкротиться, и тогда недостроенный дом окажется на балансе банка, и банку придется думать о том, чтобы его как-то достраивать и реализовывать квартиры».

Также Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» провела параллели между банком и застройщиком: «Главный риск для банка аналогичен основному риску застройщика (в случае запрета долевого строительства) и состоит в оттягивании сроков привлечения денежных средств.
Для застройщика отодвигается срок получения денежных средств от дольщиков, что ведет к проблемам с покрытием кредитных обязательств банку. В зависимости от объема застройки и того, как определены очереди строительства, этот срок для застройщика удлинится на один-два года.
То есть только по прошествии минимум года с момента начала реализации проекта, застройщик начнет получать первые денежные средства.
Это в лучшем случае. В более сложных ситуациях начало денежного потока может отодвинуться на 2-3 года»
.

Эмма Пономарева и Софья Лебедева выделили разные возможные угрозы для банков при запрете долевого строительства.

По словам Эммы Пономаревой, директора Департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: «Основной риск — снижение спроса, что приведет к падению выручки девелоперов и появлению сложности к исполнению действующих кредитных обязательств».
А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» озвучила другое: «Естественно, основным риском для банка является невозврат кредита вследствие ухудшения положения дел застройщика и его последующее возможное банкротство».

Мнением, вырастут ли риски для банков, если они будут финансировать застройщиков, а не давать деньги конечным потребителям – дольщикам, поделился Дмитрий Овсянников: «Чем больше рисков видит банк в финансировании тех или иных проектов, тем выше процентная ставка по кредитам: повышенные риски закладываются в ставку. Ставка по ипотечным кредитам населению – одна, а по кредитам на бизнес – другая: значительно выше.
То есть, финансируя застройщика, банк, судя по ставке, по которой выдает кредит, видит больше рисков, чем финансируя конечного потребителя».

О рисках, которые могут вылиться и в преимущество рассказала Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Наравне с увеличением рисков для банков вырастут и риски для застройщиков, которые банально связаны с тем, что жилье не будет продано.
Этот риск может привести к уходу с рынка определенной части застройщиков, началу процесса слияний и поглощений, а далее даже к монополизации рынка группой наиболее крупных девелоперов.
Причем для банковского сектора эта ситуация может стать даже преимуществом. Наличие проверенных, надежных застройщиков снижает риски банка. Это первое. Второе – дает возможность оптимизировать внутреннюю структуру. Например, произвести сокращение ипотечного отдела с одновременным увеличением отдела корпоративного кредитования, в том числе расширением штата инвестиционных аналитиков, оценщиков и т.п. специалистов.
Также может получить развитие взаимного партнерства банка и девелопера в части использования бартерных схем. С учетом того, что продать часть квартир в новостройке банку проще, чем связываться с частными лицами и продавать вторичное жилье (за долги), кредитная организация получает на руки быстро оборачиваемый актив»
.

Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ высказал свою точку зрения относительно возможной ситуации при запрете долевого строительства и банковском финансировании: «Я считаю, что грядет передел строительного рынка и считаю, что ангажированность банков в инициативах, связанных с отменой долевого строительства, видна даже невооруженным глазом. Самый желаемый вариант для банкиров — выстроить замкнутый цикл, когда деньги, уходя из банка на строительство или в виде ипотечных кредитов, сразу же возвращались бы в банк. Но для этого нужно сначала разрушить имеющийся механизм, чему, похоже, и дан старт».

Финансирование строительства объектов недвижимости

Банк финансирует клиентов, участвующих в строительстве в качестве:

  • Застройщика — компания, обладающая правами на земельный участок и организующая управление процессом строительства;
  • Дольщика — компания, приобретающая права на строящиеся площади по договору (договорам) долевого участия (ДДУ), заключенному с Застройщиком в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 24.12.04г).
  • Минимальный размер лимита кредитования на компанию/группу — 15 млн. долларов США.

Основные типы финансируемых объектов:

  • жилая недвижимость;
  • гостиницы;
  • офисная недвижимость;
  • недвижимость торгово-развлекательного назначения;
  • многофункциональные комплексы;
  • складские/логистические комплексы;
  • коттеджные поселки.

География строящихся объектов: субъекты РФ.

Основные требования к проектам

  1. Наличие опыта реализации строительных проектов (не менее 3-х) у участников проекта (инициатора или проектной команды, проектировщиков, подрядчиков, брокеров и пр.).
  2. Участие клиента в проекте собственными средствами. В общем случае — финансирование банка осуществляется после вложения клиентом своей доли участия. Минимальная доля собственного участия:
    • 20% от бюджета проекта для проектов строительства коммерческой недвижимости;
    • 10 % при строительстве жилой недвижимости (при этом до начала финансирования банком в проект должно быть вложено не менее 20 % бюджета с учетом средств от продажи площадей).

Бюджет проекта включает расходы по приобретению земли (аренде), проектированию, строительству, расходов по запуску проекта (реклама, брокерские услуги и пр.), проценты на инвестиционной фазе проекта (до начала продаж, в случае продажи площадей) и прочие расходы, связанные с реализацией проекта.

  • Экономическая обоснованность проекта:
    • проект должен иметь положительные денежные потоки на всех этапах до погашения кредита с возможностью погашения задолженности с коэффициентом покрытия не менее 1,2 (коэффициент покрытия — отношение свободных денежных средств проекта до погашения кредита и процентов к сумме платежа по кредиту и процентам);
    • проект должен иметь возможность возврата кредитных средств и процентов при условии падения базовых цен реализации на 20%;
    • срок окупаемости — не более 10 лет с момента ввода объекта в эксплуатацию. Срок строительства — не более 3 лет.
  • Основные условия финансирования проектов банком

    1. Сроки кредитования:
      • до 5 лет при финансировании строительства жилой недвижимости;
      • до 10 лет при финансировании строительства коммерческой недвижимости.
    2. Возможное обеспечение по кредитам:
      • активы проекта: залог земельного участка (или права аренды) под строящимся объектом, залог объекта незавершенного строительством (при наличии его регистрации или возможности ее проведения), залог прав требований на строящиеся площади объекта, залог акций Застройщика, Дольщика и их материнских компаний, поручительства основных компаний группы клиента, поручительство собственников бизнеса.
      • залог активов, не связанных с проектом (в зависимости от согласованной окончательной структуры сделки);

    Структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально.

  • График предоставления и погашения кредита:
    • кредитные средства предоставляются в форме невозобновляемой кредитной линии по графику в соответствии с графиком выполнения работ. Возможно авансирование части расходов на СМР, приобретение оборудования и материалов. Возможный размер авансов определяется индивидуально исходя из структуры расчетов по проекту;
    • график погашения кредита устанавливается исходя из плановых денежных потоков проекта с возможностью установления отсрочки по погашению основного долга на срок до окончания строительства и заполнения проекта (в случае аренды).
  • Подтверждение бюджета проекта и контроль целевого использования средств.
    • до начала финансирования проекта проводится подтверждение бюджета проекта, фактически произведенных затрат, экспертиза ИРД и проекта на предмет соответствия действующим нормативным документам;
    • в период строительства осуществляется периодический (ежемесячный или ежеквартальный) мониторинг хода строительства (проверка освоения кредитных средств, соблюдения графика строительства и качества выполнения работ);
    • в случае предоставления кредита компании — дольщику кредитные средства направляются на оплату прав по ДДУ с последующим контролем их использования Застройщиком на строительство объекта;
    • все расчеты, связанные со строительством проекта и реализацией площадей (сдачей в аренду), проводятся по счетам заемщика, открытым в банке;

    Подтверждение бюджета, фактических вложений, качества строительства и мониторинг проекта проводятся независимым техническим консультантом или сотрудниками банка в зависимости от специфики и сложности проекта.

  • Условия предоставления финансирования:
    • получение полного пакета ИРД;
    • вложение клиентом собственной доли участия в проекте;
    • окончание начального этапа работ по проекту (котлован, стена в грунте, водоотведение).
  • Указанные условия являются общими и могут корректироваться в ходе структурирования проекта, например, при наличии положительных факторов, таких как: большая доля участия в проекте собственными средствами (более 30 %), высокая стадия готовности объекта (более 40 %), высокая ликвидность площадей проекта, предоставление ликвидных залогов, регресс на действующий успешный бизнес клиента, реализация площадей в объекте в т.ч. через ипотечные программы банка и пр.

    Предварительный анализ проекта

    Предварительное рассмотрение вопросов о возможности финансирования строительных проектов проводится банком в течение не более 10 рабочих дней после предоставления клиентом необходимых документов. Перечень документов является сокращенным и минимально необходимым для проведения анализа проекта и определения индикативных условий финансирования.

    Источники: http://razned.ru/urban-property/article/is-it-easy-for-the-developer-to-obtain-a-bank-loan/, http://www.ipotek.ru/article/risk-finansirovanija-zastrojschika.php, http://alfabank.ru/corporatev1/real_estate/building_financing/

    Комментировать
    0
    26 просмотров
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    Это интересно