Как продать квартиру с долгами по кредиту

СОДЕРЖАНИЕ
0
12 просмотров
28 января 2019

Можно ли продать квартиру с долгом по ипотеке

На сегодняшний день примерно половина квартир, приобретаемых в РФ, взяты в ипотеку. Данный способ имеет ряд преимуществ, ведь человек может жить в данном помещении.

Однако, никто не застрахован от непредвиденных ситуаций в жизни. Именно поэтому человек должен знать, что делать, если возник долг по ипотеке. Продажа такого жилья теоретически возможна, но при совершении сделки следует учесть ряд важных нюансов. Рассмотрим подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 511-91-49 . Это быстро и бесплатно !

Действия при возникновении задолженности

О том, что делать, в случае возникновения задолженности по ипотеке, могут рассказать непосредственно сами сотрудники банка. К примеру, на сегодняшний день активно применяется метод реструктуризации или рефинансирования кредитных обязательств. Такие условия могут устроить далеко не всех клиентов. Юристы советуют попытаться урегулировать ситуацию одним из следующих методов:

  1. Заключить с банком дополнительное соглашение.
  2. Постараться снизить долг и сумму штрафных санкций.
  3. Оттянуть процесс погашения. Этот период можно потратить на поиск необходимой суммы.

Следует понимать, что даже оплата услуг юриста обойдется намного дешевле, чем в будущем могут составить штрафные санкции.

Угроза при задолженности

При покупке недвижимости в кредит она будет выступать залогом для долгового обязательства. Такая ситуация сохранится до полного погашения задолженности.

Если в течение длительного периода времени заемщик пренебрегает обязательством вносить обязательные платежи, то финансовое учреждение может изъять квартиру из собственности. Далее ее реализуют, а полученные деньги перечисляют на счет кредита.

Дополнительно следует отметить, что в таком случае имущество реализуется по низкой стоимости. Ее даже может не хватить на полное погашение обязательства.

В таком случае заемщик не только теряет имущество, но дополнительно попадает в долговую яму. Именно поэтому важно своевременно найти способ погашения кредита и найти средства на ипотеку.

Справка об отсутствии задолженности при продаже квартиры

Для многих людей, попавших в такую ситуацию важно знать, нужна ли справка об отсутствии задолженности при продаже квартиры. На сегодняшний день при смене собственника в Росреестр не предоставляется такой документ.

Даже наличие задолженности не отменяет права собственника имущества продать его. Налоги не могут обременить квартиры, а являются лишь обязательством конкретного человека перед государством или финансовым учреждением.

Возможность продажи

Однако продать квартиру с обременением нельзя. Речь идет о заключении договора купли-продажи имущества, которое находится в ипотеке. Если планируется совершить такую сделку, то на первом этапе необходимо посетить отделение банка.

Сотрудники, как правило, предлагают своим клиентам два способа решения сложившейся проблемы:

  1. Человек погашает кредит до срока его окончания.
  2. Ипотечный долг будет закрыт в период совершения сделки.
  3. Имущество продается вместе с задолженностью.
  4. Квартира продается банку.

Способы продажи

Мы уже разобрались, можно ли продать квартиру, если есть долги по кредитам. Теперь рассмотрим более детально каждый из предложенных способов.

Досрочное погашение становится возможным в том случае, если квартира продается за наличные средства. Такой вариант сделки по праву считается самым выгодным.

Однако довольно сложно найти покупателя, который будет готов пойти на данные условия. Любое обременение отпугивает клиента. Он скорее будет искать жилье, которое не связано с такими проблемами. На вторичном рынке таких вариантов очень много.

Данный вариант используется чаще всего, если возникает необходимость продать жилье, которое находится в кредите. Однако такую возможность имеют только жители готовых квартир, расположенных в хороших районах. Вероятность успешной сделки заметно повышается, если у жилья была дополнительно улучшена планировка или оно находится на последней стадии строительства.

Сделка должна пройти несколько этапов:

  1. Составление сделки у нотариуса и внесение заемщиком необходимой до полного погашения кредита суммы.
  2. Возможность регистрации договора купли-продажи становится возможной только после снятия обременения с имущества. Продавец должен самостоятельно закрыть долг.
  3. Если дом еще не был передан в эксплуатацию, то по договору осуществляется переоформление долей в строительстве.

Такой вариант продажи квартиры проходит только в случае доверия. Ведь покупателю приходится внести сумму за недвижимость, собственником которой он сразу стать не может.

Когда оплата ипотеки прошла, а обременение с недвижимости снято, покупатель располагает остаток суммы в банковской ячейке.

К продавцу она перейдет только после оформления всех необходимых бумаг. Договор купли-продажи подписывается на первом этапе взаимодействия.

В качестве второго способа используется продажа долговых обязательств. Такая схема позволяет перезанять определенную сумму средств. Финансовая организация вправе передать в собственность недвижимость другому физическому лицу. Однако оно должно взять на себя ответственность за ипотеку.

Клиенту рекомендуется самостоятельно искать человека, который готов будет пойти на данные условия. В таком случае в банке потребуется только переоформить все бумаги. У нового владельца должна быть хорошая кредитная история и стабильный доход. Если банк удовлетворен претендентом, то на его имя будет составлен новый договор.

Квартира остается залоговой, но обязательство по уплате кредита будет теперь нести за нее другой клиент. Он также имеет право внести средства в банк раньше срока.

В процессе поиска нового заемщика рекомендуется опираться на следующие преимущества данного процесса:

  1. Жилье имеет более низкую стоимость.
  2. Хорошая планировка и район квартиры.
  3. Улучшенная отделка.

Как правило, перерегистрацией в Росреестре будет заниматься сотрудник финансового учреждения. От заемщика и нового хозяина потребуется только подписать договор, в котором будут указаны все долговые обязательства.

Дополнительно следует отметить, что для продажи долговых обязательств потребуется не менее 20 дней. Процесс снятия обременений занимает примерно пять дней. На оформление договора потребуется потратить не менее двух недель.

Продать квартиру с ипотекой можно также с помощью банка, в котором обременение было оформлено. Всем процессом будут заниматься уполномоченные сотрудники.

Встречаются случаи, когда они идут навстречу клиенту и даже выезжают для оформления бумаг в другой город. Они смогут подсказать клиенту, как продать эту квартиру с долгом по ипотеке.

Если в сделке возник денежный остаток, то его кладут в специальную ячейку. Первый владелец квартиры сможет забрать данную сумму только после оформления всех документов. До этого момента средства будут находиться в надежном месте.

Допускается также производить продажу недвижимости самостоятельно. Однако клиент должен знать, что такая манипуляция считается нелегальной.

В банк подаются все необходимые документы только после окончания сделки. Снятие обременений и оформление всех необходимых бумаг ложится на плечи продавца и покупателя.

В процессе ведения сделки не допускается скрывать от покупателя факт обременения, наложенного на квартиру. Если от человека данная информация умалчивается умышленно, то можно заподозрить назревание аферы и мошенничества.

Сделка проходит несколько этапов:

  1. Покупатель внимательно изучает объект посредством личного его посещения.
  2. Если помещение его полностью устраивает, то следует обратиться в банк для дальнейшего переоформления всех документов.
  3. Сотрудники финансового учреждения составляют договор, которому в дальнейшем придется пройти процесс заверения у нотариуса.
  4. Покупатель вносит необходимую для полного погашения кредита сумму. Если остаются еще деньги, то их целесообразно положить в специально отведенную банковскую ячейку.
  5. С данной жилой площади полностью снимается обременение. Для этого потребуется обратиться в Росреестр.
  6. Банк выдает продавцу оставшуюся часть денежных средств из ячейки.

Заключение

Данный способ продажи квартиры можно реализовать быстро. Однако предварительно потребуется найти клиента, который согласится сотрудничать по таким условиям. Банк согласится на переоформление договора только в случае отсутствия претензий к человеку. Именно поэтому он должен своевременно выплачивать ипотеку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов.

Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?

В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?

Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.

Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?

Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.

Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?

Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.

Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:

  1. Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
  2. Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.

При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:

  • на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
  • квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:

  • Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
  • Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.

Стоимость квартиры с обременением всегда ниже рыночной.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом?

Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.

К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд. Однако невыполнение всех требований чревато проблемами, особенно для стороны покупателя. Проданную без разрешения органов опеки недвижимость, приобретенную по материнскому сертификату, ребенок по достижении совершеннолетия легко может вернуть себе по суду, доказав неправомерность сделки. В таком случае покупателю придется возвращать квартиру обратно, хотя и на прежних владельцев будет возложено обязательство возврата полученных средств. Учитывая рост инфляции, от такого решения суда покупатель только проиграет и даже может оказаться на улице, при отсутствии другого жилья. Впрочем, и продавцам, не выделившим долю ребенку, может грозить нечто большее. Игнорирование гарантийных обязательств суд может рассмотреть, как факт мошенничества, а за это полагается уголовное наказание.

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источники: http://lichnyjcredit.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgom.html, http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-dolgami, http://kvartirny-control.ru/novosti/prowaj-kvartira-chem-opasna-pokupka-zhilya-u-vladelcev-s-dolgami/

Комментировать
0
12 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит