Индекс рефинансирования ипотечных кредитов что это

СОДЕРЖАНИЕ
0
5 просмотров
28 января 2019

Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет: уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита, а также увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» — при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости.

Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Основное, что нужно знать о рефинансировании, это:

1. Рефинансирование ипотечного кредита позволяет:

  1. уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита
  2. увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» — при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости
  3. консолидировать долги – это относительно новое понятие для нашего рынка.
Что это такое?

Например, у Вас есть в банке «А» пятилетний ипотечный кредит в сумме 10000 дол.США под 16% годовых, по которому Вы платите 244 дол. США по аннуитетной схеме, в залоге находится однокомнатная квартира, текущая рыночная стоимость которой составляет 50000 дол. США. В банке «В» у Вас есть трехлетний кредит на покупку авто в сумме 8000 долларов США со ставкой 13% годовых, платеж составляет 89 дол. США, залогом выступает тот же автомобиль. В банке «С» у Вас есть кредитная линия 25000 грн. сроком на 1 год со ставкой 28% годовых, по которой Вы выбрали максимальную сумму и теперь платите 2413 грн. ежемесячно. Таким образом, общая сумма выплат по всем кредитам составит 816 долларов США (244+89+2413/5).

При рефинансировании ипотечного долга в банк «Х» на срок 10 лет, под 12,5% годовых, Вы можете получить максимальную сумму кредита, которая составляет 70% стоимости жилья, что равняется 35000 долларам США, из которых 23000 долларов США (10000+8000+25000/5) идут на погашение кредитов в банках А, В и С, а 12000 долларов США могут быть выданы по желанию клиента в качестве увеличения суммы долга на собственные нужды. При этом общая сумма ежемесячного платежа составит 513 долларов США, что в 1,5 раза меньше по сравнению с предыдущей суммой выплат по всем кредитам. К тому же Вы будете обслуживаться в одном банке вместо трех.

И еще о доходах. За всю историю развития ипотечного кредитования в мире были наработаны определенные коэффициенты платежеспособности, которые позволяют безболезненно выплачивать долгосрочные долги. Считается оптимальным выплата долгов на уровне 40-50% дохода в месяц. Соответственно при первой финансовой модели для обеспечения комфортной выплаты долгов доход должен был составлять около 1600 долларов США в месяц, а при второй финансовой модели – 1000 долларов США в месяц. Если дохода более чем достаточно, то 600 долларов составят неплохую экономию в семейном бюджете.

2. Рефинансироваться необходимо, когда:

  • не устраивает обслуживание (постоянные технические проблемы с погашением кредита) в Вашем текущем банке
  • ставка по Вашему договору выше среднерыночных. На сколько? Универсального ответа здесь нет. Я бы рекомендовала сравнивать по ежемесячному платежу (сколько я плачу сейчас, и сколько я буду платить после рефинансирования), при этом не забудьте учесть расходы на рефинансирование (комиссия за выдачу нового кредитора, комиссия за досрочное погашение старому кредитору плюс нотариальные расходы).
  • уровень ежемесячных выплат по текущему кредиту сильно тяготит Ваш семейный бюджет
  • Вы обнаруживаете, что условия Вашего кредитного договора отнюдь не отвечают анонсируемым ранее, например, ежемесячная комиссия за погашение кредита значительно повышает стоимость кредита,
  • Вы обнаруживаете, что после определенного количества уплаченных платежей в счет погашения кредита Ваша задолженность перед банком увеличивается. Такое бывает, когда кредит привязан к индексу, а индекс рассчитывается на основе данных, определяемых кредитором, (например, индекс роста цен на троещинском рынке),
  • Вы берете кредит в банке на очень выгодных условиях (низкий первоначальный взнос, низкая процентная ставка и т.д.), а через определенное время получаете по почте дополнительное соглашение с Вашим банком, которое увеличивает ставку по Вашему кредитному договору (и хорошо, если такое повышение составит 1-2 п.п.) со следующего месяца независимо от того согласны Вы или нет (другими словами подпишите Вы дополнительное соглашение или нет).

И еще отмечу, что за прошедший год объем рефинансирования значительно возрос в Украине. Но в последнее время на рынке появилась негативная тенденция, когда кредиторы не хотят отпускать клиентов в другие банки, и это понятно, так как ипотечные кредиты представляют для банков выгодные высоколиквидные источники доходности.

Как кредитор может препятствовать клиенту рефинансироваться?

Очень просто — не дать разрешения на следующую ипотеку, без которого практически невозможно оформить ипотечный кредит в новом банке. Такое поведение некоторых участников рынка – есть не совсем корректным по отношению к потребителю, поскольку ограничивает право выбора гражданина, гарантированного основным законом страны – Конституцией.

Рефинансирование ипотеки

Переоформите свою ипотеку, взятую в другом банке, вместе с ДельтаКредит. Рефинансирование ипотечного кредита позволит снизить действующую процентную ставку и сократить размер переплаты.

Условия программы

Рефинансированию подлежат жилищные кредиты, которые ранее были предоставлены на следующие цели:

  • приобретение или строительство квартиры;
  • покупка отдельной комнаты или последней доли в квартире;
  • приобретение или строительство апартаментов.

Возможно оформление рефинансирования валютной ипотеки в рубли. Объект недвижимости обязательно передается в залог, а максимальная сумма кредитования не может превышать 85% от стоимости залогового имущества.

Оформить перекредитование ипотечного кредита можно только после того, как с момента предоставления действующей ипотеки пройдет не менее 6 месяцев.

Плюсы и минусы

Благодаря выгодному рефинансированию ипотеки произойдет уменьшение ежемесячного платежа и снизится нагрузка на ваш бюджет. А если вы внесете собственные средства в размере от 1 до 4% от остатка задолженности, то процентная ставка существенно сократится. Минусом рефинансирования под залог квартиры являются дополнительные расходы на оценку и страхование залога. Получить более подробную информацию вы можете у специалистов банка «ДельтаКредит».

1 «Оптима» (снижение ставки по ипотеке на 0,5% от той, что предполагается по Вашей программе кредитования), «Медиа» (на 1%) или «Ультра» (на 1,5%). Единовременный платеж составит 1%, 2,5% или 4% от общей суммы кредита соответственно. Снизить таким образом ставку по ипотеке – значит существенно сэкономить на ежемесячных платежах и по итогам всех выплат.

2 Скидка с процентной ставки в размере 0.5% предоставляется при участии в акции для зарплатных клиентов ПАО РОСБАНК. Условия действительны до отмены акции Банком.

3 Приведенный расчет является примерным. Условия расчета справедливы для верхнего значения по сроку в рамках заданного диапазона. Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита для целей рефинансирования кредита другого банка (по состоянию на 15.11.2018 г.): базовые ставки 10,5%-12% при условии: — сумма кредита составляет от 50% от рыночной стоимости недвижимости; — страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков. При отсутствии хотя бы одного из указанных видов страхования процентная ставка увеличивается на 1-4% в зависимости от вида рисков, страхование которых не осуществляется); — подтверждения целевого использования кредита и предоставления закладной; — и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-25 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. До подтверждения целевого использования кредита и предоставления закладной процентная ставка составляет 11,5%-15% при указанных выше условиях. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. Банк «ДельтаКредит» оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления.

Ипотечное рефинансирование кредита — что это, ставки и проценты

Можно ли понизить ставку по действующему ипотечному кредиту? Немногим заемщикам известно, что сделать это можно с помощью другого банка, предлагающего услугу ипотечного рефинансирования. Что это за услуга и как с ее помощью сохранить семейный бюджет?

Что это такое?

Разберемся с самим понятием. Что такое рефинансирование ипотеки?

Это программа кредитования, предназначенная для полного или частичного погашения уже оформленного займа за счет оформления нового кредита на более выгодных условиях.

Клиенты одного банка обращаются за рефинансированием в другие кредитные организации, обнаружив, что у них более низкие ставки по ипотеке. Это позволяет сэкономить на процентных платежах, сумма которых за долгие годы ипотечного кредита нередко превышают основной долг.

Пример ипотечного рефинансирования

Предположим, что клиент какого-либо банка оформил ипотеку в размере 1,5 млн. рублей под 14,5% на срок 15 лет. Но спустя пару лет страна вышла из кризиса и условия кредитования поменялись – теперь в любом банке можно оформить ипотеку со ставкой в 11,5%.

Так как за два года по оформленному кредиту преимущественно выплачивались только проценты, а основной долг едва убавился, заемщику будет выгоднее переоформить кредит на новых условиях. С более низкой аннуитет (ежемесячный платеж) станет комфортнее, а погашение основного долга будет происходить быстрее.

Первоначальный кредит, руб.

Выплата в счет ОД из аннуитета в первый год

Переплата по кредиту

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Услуга рефинансирование помогает не только сэкономить на расходах, но и выручить заемщика в трудный для него финансовый период. В каких случаях имеет смысл задуматься о перекредитовании ипотечного кредита?

  • рыночные условия изменились, став причиной понижения ставок по ипотечному кредитованию;
  • заемщик оказался в тяжелом материальном положении и его платежеспособность снизилась.

Так как ипотечное кредитование связано с длительными сроками (от 10 до 30 лет), даже незначительная разница в 2-3 процента позволяет сэкономить, поэтому возможность снизить ставку по ипотеке покажется соблазнительной любому заемщику.

Но не всегда более выгодные ставки рефинансирования ипотеки являются гарантией получения личной выгоды, так как перекредитование часто связано с дополнительными расходами. Ведь фактически, заемщик вновь оформить ипотеку, со всеми соответствующими комиссиями, сборами, страховками и прочими моментами. Чтобы услуга не стала новой головной болью заемщика, бесполезной тратой времени и денег, важно соблюсти некоторые условия:

  • разница в процентах составляет не менее 2-3 пунктов;
  • погашена меньшая часть основного долга;
  • затраты на досрочное погашение рефинансируемого кредита незначительны;
  • стоимость обслуживания нового займа не превышает выгоду от снижения ставки.

Условия программы ипотечного рефинансирования

Рефинансирование – это та же ипотека, связанная с крупными суммами и длительными сроками. Банковские организации относят этот вид кредита к области высоких рисков, поэтому не нужно удивляться, если процесс выдачи нового кредита в точности повторит уже пройденную клиентов процедуру оформления ипотеки.

Банк обязательно потребует собрать весь пакет документов, связанный с самим заемщиком, залогом и действующим кредитом. Кредитора заинтересует материальное положение будущего клиента, его платежеспособность и добропорядочность. Необходимо будет предоставить письменно согласие действующего кредитора на погашение займа, а также подтверждение добросовестного исполнения заемщиком его обязательств.

Когда средства, предназначенные для перекредитования, попадают на счет первоначального кредитора, с квартиры временно снимают обременение. В период, пока квартира или дом еще не находится в залоге у нового банка, проценты по рефинансированию ипотечных кредитов повышаются. Это связано с отсутствием обеспечения – банк пытается подстраховать себя. Как только недвижимость становится объектом залога, по займу устанавливается обещанная ставка.

Кроме того, рефинансирование является целевой программой, по условиям которой предоставленные банком средства должны быть использованы только на погашение предыдущего кредита. Так как целевое использование средств строго отслеживается, в большинстве случаев заемные средства не предоставляются клиенту на руки, а направляются в счет первоначального кредитора по безналичному расчету. В иных случаях от заемщика требуют справки в подтверждения факта погашения ипотеки.

Что могут предложить банки

Услуга рефинансирования представлена несколькими вариациями в различных банках. Кредиторы могут предлагать разные ставки по кредиту, но также различные сроки и суммы. Кроме этого, условия банков могут коснуться порядка погашения ссуды. Поэтому перед тем как остановится свой выбор на какой-либо банковской организации, стоит внимательно ознакомиться с условиями кредитования.

Часто разница между кредиторами, предлагающими рефинансирование, заключается не только в процентных ставках, но и в предлагаемых суммах:

  • сумма кредита не предназначена для погашения процентов, комиссий и прочих расходов на закрытие старой ссуды и погашение новой;
  • в сумму предоставляемого кредита включены расходы на уплату процентов, квитанции и прочие начисления.

Специалисты утверждают, что самый низкий процентный риск заемщик получает при оформлении кредита с фиксированной ставкой. Ее предсказуемость позволяет планировать бюджет и экономить на расходах.

Порядок погашения

Погашать новую ссуду можно двумя способами – аннуитетными и дифференцированными платежами.

  • Аннуитеты – одинаковые по сумме платежи, растянутые на весь срок кредита без изменений. С сумму платежа входит часть основного долга, а также процент по займу. В начале выплаты кредита суммы процентов значительно превышает ОД, но к концу срока пропорция меняется в обратную сторону.
  • Дифференцированные платежи – платежи, равномерно уменьшающиеся с каждым месяцем кредитования. Самые крупные взносы приходится платить в начале срока, самые маленькие – в конце. Остаток по основному долгу при таких платежах уменьшается с каждым месяцем на равную часть, после чего проценту начисляются уже на долю ОД.

Как и в случаях с обычной ипотекой, ставка по рефинансированию может быть выбрана из двух вариантов:

С фиксированной ставкой ни у кого вопросов не возникает. Она сохраняется в неизменном виде от момента оформления кредитного договора и до последнего платежа. На нее не могут повлиять какие-либо события, такие как финансовый кризис или девальвация валюты.

Сложнее устроены ссуды с плавающей процентной ставкой. Ставка состоит из двух частей, первая – фиксированная, не меняющаяся до окончания срока договора. Вторая составляющая формируется от значения одного из рыночных показателей, значение которых периодически меняется в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Так, для кредитов в рублях для определения плавающей ставки используется показатель MosPrime. Значение индикатора обновляется каждые три месяца.

Требования к заемщикам — как не потерять время зря при сборе документов

Важным моментом является соответствие заемщика и предмета залога требованиям банка. Весьма неприятной окажется ситуация, когда клиент получает отказ в предоставлении займа по причине наличия просрочек в текущем долге или в связи с тем, что техническое состояние квартиры не устроит кредитора. Но ведь время на сбор документов и деньги на текущие расходы уже потрачены, и возвращать их никто не собирается. Поэтому, к требованиям следует отнестись внимательно.

Рекомендуем к прочтению — Обязательно ли страховать жизнь при взятии ипотеки.

Требования к клиенту

Требования к будущему клиенту в большинстве банков, предоставляющих услугу ипотечного рефинансирования кредита, довольно типичны. Небольшие расхождения могут касаться возрастных лимитов и стажа работы:

  • возрастные ограничения – от 21 года до 65 лет на дату погашения кредита;
  • гражданство РФ;
  • наличие постоянной прописки в РФ, постоянная или временная прописка в регионе оформления кредита;
  • стаж работы на последнем месте не менее 12 месяцев;
  • подтвержденный доход;
  • положительная кредитная история.

Требования к предмету залога

Требования к объекту залога зависят от типа недвижимости. Так, в большинстве банков в качестве обеспечения по кредиту не рассматриваются деревянные частные дома без коммуникаций. Для коммунальной квартиры важны ее технические и физические характеристики, а также возраст самого дома.

Недвижимость придется оценить, воспользовавшись услугами только аккредитованной банком оценочной компании. Оценка проводится за счет клиента, и в случае отказа в предоставлении кредита возмещение расходов не производится.

Требования к действующему кредиту

Рефинансировать ипотечный кредит возможно только при условии соответствия ссуды следующим требованиям:

  • ипотечный займ оформлен в российской валюте, либо в долларах или евро;
  • по действующему кредиту не должно быть действующих или погашенных длительных просрочек;
  • по кредиту не допускались реструктуризации или отсрочки платежа;
  • до момента подачи заявления на перекредитование заемщик должен выплачивать действующий займ на протяжении года (в некоторых банках этот срок может быть продлен до 2 лет).

Список документов для получения рефинансирования

Для перекредитования ссуды потребуется стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотеки в любом банке:

  • документы, подтверждающие личность заемщика и его созаемщиков/поручителей;
  • документы о семейном положении (свидетельство о браке/разводе, документы на каждого ребенка до 18 лет);
  • военный билет для мужчин до 27 лет включительно;
  • справки с места работы (заверенная копия трудовой, 2-НДФЛ, копия трудового договора);
  • бумаги, касающиеся предмета залога (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, техпаспорт, поквартирная карточка и т.д.);
  • справки по действующему кредиту (справка с информацией о текущем состоянии задолженности с подтверждением отсутствия действующих или погашенных просрочек, кредитный договор, график платежей).

Рекомендуем к прочтению — как снять обременение с недвижимости после погашения ипотечного кредита.

Как проходит процедура?

Весь процесс можно поделить на три основных этапа:

  1. Заемщик, решивший заняться перекредитованием действующей ссуды, обращается в интересующий его банк. После неглубокого андеррайтинга банк дает свое предварительное согласие на проведение сделки. Клиент собирает полный пакет требуемых бумаг и подает полноценную заявку на рефинансирование.
  2. Кредитор проверяет документы заемщика и выносит решение по кредиту. В случае положительного решения заемщику предстоит уведомить первоначальный банк о намерении досрочно закрыть кредит. Второй кредитор выдает средства по рефинансированию, которые тут же поступают на кредитный счет в первоначальном банке.
  3. После погашения ипотеки первый кредитор снимает обременение с объекта недвижимости и выдает заемщику справку об отсутствии обязательств перед банком. Только после этого разрешено подписывать новый договор с новым банком и передавать квартиру или дом в залог.

Начиная с этого момента процедура рефинансирования ипотеки может считать пройденной. Теперь заемщик ничем не связан с предыдущим кредитором, и он может начинать выплачивать новую ссуду по более низкой цене.

Источники: http://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/sovety/refinansirovanie_ipotechnogo_kredita_kogda_eto_vygodno, http://www.deltacredit.ru/mortgage-credit/refinansirovanie/, http://1pokvartire.com/ipotechnoe-refinansirovanie-kredita/

Комментировать
0
5 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно